Le paysage actuel du crédit immobilier est en pleine évolution, et pas forcément dans le bon sens pour les emprunteurs. Après avoir franchi le cap des 4% (hors assurance), les experts de l’immobilier évoquent un taux potentiel de 5% d’ici la fin de l’année, voire le début de la suivante.
Traditionnellement, les mois de septembre, caractérisés par un fort dynamisme dans les ventes immobilières, étaient également synonymes de baisse des taux de crédit par les banques désireuses d’attirer de nouveaux clients. Cependant, cette année marque un tournant. Selon Sandrine Allonier de Vous financer, courtier en crédit immobilier, les banques sont désormais plus axées sur la reconstitution de leurs marges*.
Il est surprenant de constater que ces taux étaient à peine autour de 1% il y a moins de deux ans. Les conséquences directes de cette inflation sont lourdes : la capacité d’emprunt des ménages a été réduite de près de 50.000 euros pour des prêts sur 20 ans.
Mais qu’est-ce qui conduit à cette hausse des taux? Un des facteurs est le taux d’usure. Ce dernier représente le taux maximal au-delà duquel une banque ne peut pas prêter. Il a connu une augmentation pour le neuvième mois consécutif, il s’élèvera à 5,56% au 1er septembre, contre 5,33% le mois précédent pour les prêts de 20 ans et plus. Si cela a pu être bénéfique pour certains emprunteurs, cela a aussi encouragé les banques à hausser leurs propres taux pour maximiser leurs profits.
Maël Bernier de Meilleurtaux*, courtier en crédit immobilier, ajoute que la rentabilité d’un crédit pour une banque est jugée par l’écart entre le taux de crédit sur 20 ans et l’OAT 10 ans. Pour rappel, l’OAT 10 ans est le taux auquel l’État français emprunte et il sert de référence aux banques. Actuellement, l’OAT 10 ans dépasse 3%. Les banques, voyant les marges augmenter, pourraient-elles envisager de réduire leurs taux prochainement ?
Pas nécessairement, selon Sandrine Allonier*. L’inflation actuelle, couplée à un marché en baisse des ventes immobilières, pousse certaines banques à considérer le risque comme trop élevé. Elles continuent donc d’augmenter leurs taux pour se protéger.
Heureusement, tout n’est pas sombre. Le rythme d’augmentation des taux semble ralentir, et certains experts, dont Cécile Roquelaure d’Empruntis, prévoient une reprise de l’activité dans les prochains mois. Pour 2024, les emprunteurs pourraient même anticiper une stabilisation des taux autour de 5%.
En examinant l’évolution des taux de crédit immobilier sur les trois dernières années, on constate une croissance constante des taux, passant de 1,47% sur 25 ans en juillet 2020 à 3,89% en juillet 2023.
Évolution du taux de crédit immobilier sur 3 ans.
| Prêts du secteur concurrentiel TAUX FIXES |
Taux moyens (en %) |
Sur 15 ans | Sur 20 ans | Sur 25 ans |
| Juillet 2020 | 1,24 | 1,03 | 1,21 | 1,47 |
| Décembre 2020 | 1,17 | 0,97 | 1,10 | 1,35 |
| Juillet 2021 | 1,05 | 0,87 | 0,98 | 1,18 |
| Décembre 2021 | 1,06 | 0,86 | 0,99 | 1,13 |
| Juillet 2022 | 1,70 | 1,57 | 1,69 | 1,79 |
| Décembre 2022 | 2,35 | 2,14 | 2,30 | 2,42 |
| Juillet 2023 | 3,61 | 3,52 | 3,73 | 3,89 |
Source : Observatoire Crédit Logement
De plus, les données de la Banque de France montrent une diminution constante de la production de crédits immobiliers. Pour illustrer, en juillet 2023, les crédits à l’habitat sont passés à 12,7 milliards d’euros, en baisse par rapport aux mois précédents.
Montant des crédits nouveaux (hors découverts, flux mensuels CVS (1))
(Montants en milliards d’euros, part en pourcentage)
| févr- 2023 | mars- 2023 | avr- 2023 | mai-2023 (2) | juin-2023 (3) | juil-2023 (4) | |
| – prêts amortissables à la consommation (b) | 5,5 | 5,6 | 5,4 | 5,3 | 5,5 | NC |
| – crédits à l’habitat | 14,6 | 14,4 | 14,9 | 14,1 | 13,0 | 12,7 |
| dont crédits à l’habitat hors renégociations | 12,2 | 12,2 | 12,6 | 12,0 | 11,1 | NC |
| – part de renégociation des crédits à l’habitat, non CVS, en % (c) | 16,4 | 15,4 | 15,7 | 14,5 | 14,4 | NC |
(1) Le calcul des données CVS fait l’objet d’une mise à jour mensuelle prenant en compte les données du mois sous revue, (2) Données révisées (3) Données provisoires (4) Estimations avancées
Source: https://www.banque-france.fr/statistiques/credit/credit/credits-aux-particuliers
Pour conclure, les futurs emprunteurs doivent se préparer à un environnement de taux plus élevés, du moins à court terme.
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*cfr article du Figaro du 29/08/2023