Vendre sa maison ou son appartement est votre projet du moment ? Le vendre rapidement et au meilleur prix serait vraiment appréciable, n’est-ce pas ? Voici nos conseils en 6 étapes pour bien vendre sa maison ou son appartement.
1 - Rendre son logement attractif
Savez-vous que la plupart des acheteurs se fait une idée sur le bien immobilier qu’il voit en photo ou qu’il visite en moins de 5 minutes ? C’est pourquoi pour bien vendre sa maison, il faut porter un soin particulier à l’intérieur et l’extérieur de votre logement. Comment mettre en valeur sa maison ou son appartement sans dépenser une somme d’argent trop élevée ? Vous connaissez sans doute ce qu’on appelle le « home staging » : quelques éclaircissements dans le jardin et deux trois ajustements de décoration dans votre intérieur sont parfois la clé du succès d’une vente.
Comment valoriser votre logement avant la vente ?
Quelques actions simples peuvent permettre de valoriser au mieux votre bien :
- Dépersonnalisez votre décoration : Vos photos et objets personnels doivent être retirés ou se faire discrets. Un acquéreur doit pouvoir se projeter dans le logement, pas dans votre vie.
- Désencombrez vos pièces : Trop de mobilier nuit à la perception des surfaces. L’acquéreur doute parfois de pouvoir y installer ses propres meubles. La circulation doit se faire aisément.
- Faites attention aux finitions : Réparez tous les petits défauts — une poignée de porte qui grince, un joint de salle de bain noirci ou un volet cassé envoient un mauvais signal.
💡 Pour aller plus loin sur la mise en valeur de votre bien, consultez notre article complet valoriser votre bien lors des visites — il vous donnera tous les conseils pour accueillir les acquéreurs dans les meilleures conditions.
2 – Réunir tous les diagnostics nécessaires
En tant que vendeur particulier, vous êtes exonéré de tous recours contre votre bien hormis celui des vices cachés. En contrepartie, des expertises sont rendues obligatoires pour assurer à votre acquéreur certaines caractéristiques techniques liées à votre logement. Ces documents constituent le Dossier de Diagnostic Technique (DDT), indispensable à la finalisation de la vente.
Voici la liste des diagnostics à faire effectuer par des professionnels agréés avant la vente :
- Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
- La mesure de la superficie habitable dite « loi Carrez » (copropriétés)
- Le diagnostic amiante (constructions avant 01/07/1997)
- Le diagnostic électrique (installations > 15 ans)
- Le diagnostic gaz (installations > 15 ans)
- Le diagnostic plomb — CREP (constructions avant 01/01/1949)
- L’état parasitaire (obligatoire en Bretagne depuis 29/04/2019)
- L’État des Risques et Pollution (ERP)
- L’audit énergétique (si le bien est classé F ou G au DPE, depuis le 01/04/2023)
📋 Pour en savoir plus sur chaque diagnostic, sa durée de validité et les situations où il est obligatoire : documents à préparer pour la vente. Votre conseiller Barraine Immo peut également se charger de contacter les diagnostiqueurs agréés à votre place.
3 - Estimer son logement et définir un prix de vente
Une étape importante pour bien vendre votre maison ou votre appartement dans un délai qui vous convient est la juste estimation du prix de vente de votre bien immobilier. Si vous définissez un prix de vente trop élevé et vous n’attirerez pas les acquéreurs potentiels. Nos conseillers, experts en immobilier, vous proposent des estimations gratuites et sans engagement alors n’hésitez pas à les solliciter pour connaitre la valeur de votre bien immobilier.
Comment définir un prix ?
L’estimation d’un bien comporte forcement une part de subjectivité. Il n’existe pas de règle en la matière. Toutefois, il est possible de s’appuyer sur les éléments suivant pour définir le prix le plus juste possible.
- L’historique des biens vendus dans un environnement proche et relativement similaire à votre logement.
- Les biens actuellement à la vente comparable au votre et l’état d’avancement de leur commercialisation : sont-ils au prix ? se vendent-ils ?
- Le prix au mètre carré. Une méthode à appliquer avec beaucoup de retenue vu la variété des logements sur Brest et ses alentours. Un appartement T3 dans la même rue peut être estimé du simple au double selon son état, l’année de construction, l’exposition, l’étage… S’applique encore plus difficilement aux maisons.
Les estimations de professionnels sont en général gratuites et sans engagements. N’hésitez pas, en cas de doute, à demander plusieurs avis et à croiser les estimations qui vous sont rendues.
Il existe aussi aujourd’hui plusieurs sites internet (exemple : https://app.dvf.etalab.gouv.fr/) qui peuvent vous donner de bonnes indications sur la valeur foncière des biens sur votre localité et ainsi vous aider à définir un bon prix de vente par rapport au quartier.
Attention cependant à tenir compte de tous les critères pour bien estimer votre logement : localité, vue, superficie, récence, cachet, travaux, terrain etc.
Dans tous les cas, n’oubliez jamais que :
- Un bien surestimé reçoit souvent moins de visite, qu’il est plus compliqué d’obtenir une offre et qu’il risque de « s’user » (est resté trop longtemps en publicité), …
- Demander trop au départ conduit souvent à en récupérer moins que l’estimation faite par le professionnel au final !
- Le prix d’achat de votre logement ne définit en rien sa valeur au moment de son estimation à la revente, à la hausse comme à la baisse.
- Le prix de vente ne peut pas être déterminé en fonction des sommes dont vous avez besoin pour votre future acquisition.
📖 Lire également notre article accepter la bonne offre : la bonne méthode pour vendre.
Nos conseils en cas de vente de Particulier à Particulier :
Vous préférez gérer seul la vente de votre logement ? Il vous faudra maîtriser l’ensemble des aspects réglementaires, avoir du temps et être ferme pour garantir les conditions de vente souhaitées. Vendre un bien nécessite un vrai savoir-faire : vendre de particulier à particulier, c’est s’exposer à des visites qui aboutissent moins souvent, à des négociations moins optimisées et parfois à des promesses faites à l’acquéreur qu’un professionnel ne vous aurait jamais demandées.
4 - Nos conseils pour la commercialisation
En quelques années, la façon d’appréhender la publicité et la variété des supports a considérablement évolué. Comment optimiser et valoriser votre bien ? Plusieurs supports et manières combinées s’offrent à vous.
- Les sites spécialisés : qu’il soit d’agence ou de particulier, c’est aujourd’hui 80 % des contacts. Plus la fiche de votre bien sera bien renseignée et illustrée, plus les chances d’avoir des prospects seront importantes.
- Le panneau : très efficace si vous êtes dans un lieu visible — il capte une clientèle qui cible souvent votre quartier.
- Les journaux : toujours consultés malgré Internet, ils constituent un moyen complémentaire efficace.
- Les réseaux sociaux : votre entourage peut être une bonne source de contacts. Attention toutefois : un achat immobilier est un gros investissement qui peut créer des tensions dans les relations personnelles.
- L’agence immobilière : elle dispose d’une vitrine visible, d’une newsletter, d’un portefeuille d’acquéreurs et cumule TOUS les outils évoqués ci-dessus. Lui confier votre bien est souvent vecteur de gain de temps et d’économies substantielles. Pour comprendre les différentes formes de mandats disponibles, consultez notre article sur les mandats de vente proposés chez Barraine Immo.
5 - L’importance du compromis de vente
LES POINTS CLEFS d’un bon compromis de vente
Un compromis est avant tout un contrat qui vous engage. Il faut s’adjoindre les conseils et l’expérience d’un professionnel pour que ce moment important se passe au mieux (Notaire, Agent Immobilier).
Toutefois, soyez attentif aux points suivants :
- Le prix : Doit être évidemment le même que défini lors de la négociation. Vérifiez qui supporte la charge des honoraires de négociation si vous avez fait appel à un intermédiaire (Acquéreur ? Vendeur ?).
- La condition suspensive d’obtention d’un prêt : Si votre acquéreur doit recourir à un prêt pour financer son achat, il est très fréquent qu’il subordonne la réalisation du compromis à l’obtention de ce prêt. Votre conseil doit vérifier que les revenus, la durée (10,15,20 ans), le taux d’intérêt maximal prévus sont cohérent avec les conditions souhaitées par l’acquéreur et les pratiques bancaires en cours.
- Vérifiez les autres conditions suspensives : Sont-elles conformes à ce qui était convenu lors de la négociation. Sont-elles toutes limitées dans le temps ? Sont-elles convenables ?
- La date et le choix du notaire : Une date de signature de l’acte authentique doit être, au moins, approximativement prévue. En tant que vendeur, vous êtes décisionnaire pour le choix du notaire. L’acquéreur peut y adjoindre son propre notaire dit « en second » s’il juge nécessaire de se faire représenter également.
Les délais
- Il faut aller vite. Lorsque votre acquéreur se décide à acquérir votre bien, il va disposer, après la signature du compromis, de 10 jours pleins de réflexion à compter du lendemain de la présentation de la lettre recommandée lui signifiant la vente.
- Si vous ou votre acquéreur tardent à signer le compromis de vente, ou s’il manque des expertises, cela allonge d’autant plus le délai à partir duquel il est possible d’envoyer la lettre recommandée. Votre acquéreur disposera alors d’autant de jours de réflexions supplémentaires. Certains continuent leur recherche pendant ce délai et d’autres peuvent commencer à ressentir un doute…
6 - Le suivi administratif jusqu’au transfert de propriété chez le notaire
Du compromis à l’acte authentique
Même si cette formalité peut paraître fastidieuse, il est indispensable de faire appel à un notaire pour signer l’acte définitif de vente. Le notaire procède en effet à la vérification de l’identité des parties et leur donne lecture de l’acte authentique de vente.
Le notaire est un officier public qui peut donner des conseils juridiques, vous pouvez donc lui poser toutes les questions relatives à la vente et au transfert de propriété que vous avez en tête. Dès que vous, le vendeur ainsi que l’acquéreur, aurez approuvé l’acte de vente, la propriété juridique sera transférée du vendeur vers l’acheteur.
Le choix du notaire :
L’acheteur et le vendeur peuvent s’entendent pour la désignation du notaire. Dans ce cas, la question du choix du notaire ne se pose pas. Pensez tout de même à mentionner précisément l’identité du notaire dans les dispositions du compromis de vente afin d’éviter tout litige ultérieur.
LE PRINCIPE DANS LA PLUPART DES CAS : C’EST L’ACQUÉREUR QUI CHOISIT LE NOTAIRE POUR L’ACHAT IMMOBILIER
Il revient à l’acheteur de régler les frais de notaire dans le cadre de la conclusion d’un compromis de vente par acte authentique (voir l’article 1593 du Code Civil) . Il est donc logique que celui-ci décide du notaire en charge de la rédaction de la promesse.
LES EXCEPTIONS OÙ LE VENDEUR PEUT ÉGALEMENT CHOISIR LE NOTAIRE LORS DE L’ACHAT IMMOBILIER
Il n’existe aucune réglementation en ce qui concerne le choix du notaire pour un achat immobilier. C’est pourquoi, même s’il est d’usage que ce choix revient à l’acheteur puisqu’il supporte les émoluments du notaire, le vendeur peut toutefois s’y opposer et demander l’intervention de son propre notaire.
Que font les professionnels que vous avez sollicité avant le transfert de propriété finalisant la vente de votre logement ?
Plusieurs interventions, sous l’égide de votre Notaire et de votre Agence Immobilière, vont avoir lieu entre la signature du compromis de vente et la signature de l’acte authentique qui marquera le transfert de propriété à votre acquéreur.
Vous, le vendeur, ou bien Votre agence immobilière allez entre autres,
- Purger le délai de réflexion. Une fois les dix jours de réflexion de votre acquéreur passés, votre conseiller immobilier vous le signalera et transférera le dossier au notaire qui se chargera de demander l’ensemble des pièces administratives nécessaires à la perfection de l’acte.
- Suivre le financement de votre acquéreur, dans le cas d’une condition suspensive de prêt. L’agence s’assure qu’un accord de prêt soit bien fourni dans les délais impartis.
- Continuer son suivi commercial auprès de votre acquéreur. Il est fréquent que votre conseiller vous sollicite pour de nouvelles visites (prise de mesures, devis pour travaux,…). Les acquéreurs ont souvent des questions supplémentaires pendant ce délai également.
Pour pouvoir rédiger l’acte, votre Notaire va, entre autres,
- Demander un extrait d’état civil auprès de votre mairie de lieu de naissance.
- Si vous êtes en zone de préemption, Il va signifier à la mairie une Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) pour demander si la commune se porte acquéreur de votre bien à la place de votre acquéreur
- Demander un certificat d’alignement et un certificat de numérotage pour savoir si les limites de votre propriété sont conformes aux limites actuelles ou souhaitées de la voie publique.
- En cas de copropriété, demander au syndic un état daté pour connaître les travaux, les procédures en cours et vérifier que le vendeur est à jour de ses charges.
- Demander en mairie un certificat d’urbanisme pour vérifier que le bien n’est pas grevé de charges ou servitudes de nature à le rendre inutilisable.
Le compromis est signé, le rendez-vous chez le notaire est fixé ? Retrouvez ici la liste des choses qu’il vous reste à prévoir pour que tout se déroule sans accroc !
A posteriori de la signature chez le notaire, votre Notaire et/ou votre conseiller sont susceptibles de revenir vers vous si des questions sont soulevées par l’acquéreur une fois qu’il a pris la possession du logement (fonctionnement des appareillages, questions techniques ou même problème soulevé).
Prêt à vous lancer ? Commencez par estimer la valeur de votre bien avant de vendre gratuitement en ligne, prenez rendez-vous avec nos agences immobilières pour vendre dans les meilleures conditions, ou découvrez nos exclusivités Barraine Immo.
