Comment se préparer et bien vendre son logement ?

Pour trouver un acheteur et vendre rapidement et au meilleur prix sa maison ou son appartement, il est nécessaire de respecter 6 étapes clés, les connaissez-vous ?

Vendre sa maison ou son appartement est votre projet du moment ? Le vendre rapidement et au meilleur prix, serait vraiment appréciable n’est-ce pas ? Voici nos conseils en 7 étapes pour bien vendre sa maison ou son appartement.

1 - Rendre son logement attractif

Savez-vous que la plupart des acheteurs se fait une idée sur le bien immobilier qu’il voit en photo ou qu’il visite en moins de 5 minutes ? C’est pourquoi pour bien vendre sa maison, il faut porter un soin particulier à l’intérieur et l’extérieur de votre logement. Comment mettre en valeur sa maison ou son appartement sans dépenser une somme d’argent trop élevée ? Vous connaissez sans doute ce qu’on appelle le « home staging » : quelques éclaircissements dans le jardin et deux trois ajustements de décoration dans votre intérieur sont parfois la clé du succès d’une vente.

Bien préparer son logement : comment le valoriser ?

Quelques actions simples peuvent permettre de valoriser au mieux votre bien. 
Nos conseils pour qu’un acquéreur potentiel se projette plus facilement dans votre logement ?

  • Dépersonnalisez votre décoration : Vos photos et objets personnels doivent être retirés ou se faire discret. 
Un mur entièrement repeint avec des photos de famille et d’amis est votre choix.mais très personnel !
  • Désencombrez vos pièces. Trop de mobilier va nuire à la perception des surfaces de votre logement. L’acquéreur doute même parfois de pouvoir y installer ses propres meubles. La circulation doit se faire aisément pour le confort des visites.
  • Faites attention aux finitions : Pensez également à réparer tous les petits défauts de votre maison ou appartement.

Demandez l’avis de votre conseiller immobilier, il aura l’œil et sera souvent de bon conseil !

2 – Réunir tous les diagnostics nécessaires

Quelles sont exactement les expertises requises légalement pour une vente ?

En tant que vendeur particulier, vous êtes exonéré de tous recours contre votre bien hormis celui des vices cachés. 
En contrepartie, des expertises sont rendues obligatoires pour assurer à votre acquéreur certaines caractéristiques techniques liées à votre logement.
Voici la liste des diagnostics nécessaires à faire effectuer par des professionnels agréés avant la vente d’un bien immobilier :

  • Le Diagnostic de Performances Energétique (DPE).
  • La mesure de la superficie habitable dite « loi Carrez » par un expert
  • Le diagnostic amiante.
  • Le diagnostic gaz.
  • Le diagnostic Plomb.
  • L’état parasitaire.
  • L’Etat des Risques et Pollution (ERP).

En savoir plus sur les diagnostics Lire notre article EXPERTISER VOTRE LOGEMENT – les diagnostics nécessaires avant vente (CF ARTICLE SUR LES DIAGNOSTICS)

Sachez que là encore votre conseiller immobilier pour vous accompagner et vous aider pour définir les expertises s’appliquant à votre logement. Il peut également si vous le souhaitez s’occuper de contacter les experts et leur commander les différents diagnostics.

3 - Estimer son logement et définir un prix de vente

Une étape importante pour bien vendre votre maison ou votre appartement dans un délai qui vous convient est la juste estimation du prix de vente de votre bien immobilier. Si vous définissez un prix de vente trop élevé et vous n’attirerez pas les acquéreurs potentiels. Nos conseillers, experts en immobilier, vous proposent des estimations gratuites et sans engagement alors n’hésitez pas à les solliciter pour connaitre la valeur de votre bien immobilier.

Comment définir un prix ?

L’estimation d’un bien comporte forcement une part de subjectivité. Il n’existe pas de règle en la matière. Toutefois, il est possible de s’appuyer sur les éléments suivant pour définir le prix le plus juste possible.

  • L’historique des biens vendus dans un environnement proche et relativement similaire à votre logement.
  • Les biens actuellement à la vente comparable au votre et l’état d’avancement de leur commercialisation : sont-ils au prix ? se vendent-ils ?
  • Le prix au mètre carré. Une méthode à appliquer avec beaucoup de retenue vu la variété des logements sur Brest et ses alentours. Un appartement T3 dans la même rue peut être estimé du simple au double selon son état, l’année de construction, l’exposition, l’étage… S’applique encore plus difficilement aux maisons.

Les estimations de professionnels sont en général gratuites et sans engagements. N’hésitez pas, en cas de doute, à demander plusieurs avis et à croiser les estimations qui vous sont rendues.

Il existe aussi aujourd’hui plusieurs sites internet (exemple : https://app.dvf.etalab.gouv.fr/) qui peuvent vous donner de bonnes indications sur la valeur foncière des biens sur votre localité et ainsi vous aider à définir un bon prix de vente par rapport au quartier.

Attention cependant à tenir compte de tous les critères pour bien estimer votre logement : localité, vue, superficie, récence, cachet, travaux, terrain etc.

Dans tous les cas, n’oubliez jamais que :

  • Un bien surestimé reçoit souvent moins de visite, qu’il est plus compliqué d’obtenir une offre et qu’il risque de « s’user » (est resté trop longtemps en publicité), …
  • Demander trop au départ conduit souvent à en récupérer moins que l’estimation faite par le professionnel au final !
  • Le prix d’achat de votre logement ne définit en rien sa valeur au moment de son estimation à la revente, à la hausse comme à la baisse.
  • Le prix de vente ne peut pas être déterminé en fonction des sommes dont vous avez besoin pour votre future acquisition.

Lire notre article accepter la bonne offre : la bonne méthode pour vendre

Nos conseils en cas de vente de Particulier à Particulier :

Vous préférez gérer seul.e la vente de votre logement ? Sachez qu’il vous faudra tout de même maitriser l’ensemble des aspects réglementaires d’une vente immobilière, avoir du temps et être ferme pour garantir les conditions de vente que vous souhaitez. Mais attention vendre un bien nécessite un vrai savoir-faire et constitue un long processus auprès des acquéreurs : vendre de particulier à particulier c’est régulièrement s’exposer à des visites qui aboutissent moins souvent car il n’y a pas de sélection de la clientèle et qu’un particulier n’adopte pas toujours les bonnes techniques de vente.

Pour bien vendre son logement, il est possible d’en confier la vente à une agence immobilière via un mandat simple ou un mandat exclusif. Les agences immobilières permettent souvent de vendre un bien plus rapidement grâce à leur portefeuille de clients acquéreurs, leur connaissance du marché local et leur professionnalisme.

QUELQUES INFORMATIONS SUPPLEMENTAIRES SUR LES MANDATS DE VENTE

4 - Nos conseils pour la commercialisation

En quelques années, la façon d’appréhender la publicité et la variété des supports a considérablement évolué. Comment optimiser et valoriser votre bien ? Plusieurs supports et manières combinées s’offrent à vous.

  • Le site spécialisé : Qu’il soit d’agence ou de particulier c’est aujourd’hui 80% des contacts ! Plus la fiche de votre bien sera renseignée ingénieusement et bien illustrée, plus les chances d’avoir des prospects seront importantes.
  • Le panneau : Très efficace si vous vous situez dans un lieu visible. Il permet de capter une clientèle qui cible souvent votre quartier.
  • Les journaux : Toujours très consultés malgré la présence d’Internet, c’est un moyen complémentaire et efficace pour vous créer des contacts.
  • Les réseaux sociaux : Votre ami rêve depuis toujours d’acheter votre appartement ? Votre entourage peut être une bonne source de clients. Attention toutefois de ne pas vous fâcher ! N’oubliez pas que l’achat d’un bien immobilier est un gros investissement qui crée souvent des tensions.
  • L’agence immobilière : elle dispose d’une vitrine très visible, d’une newsletter diffusée largement, d’un portefeuille d’acquéreurs potentiels…et cumule TOUS les outils publicitaires évoqués ci-dessus. Lui confier votre bien est souvent vecteur de gains de temps et d’économies substantielles, car tous ces moyens nécessitent, dans la majorité des cas, d’engager des frais.

5 - L’importance du compromis de vente

LES POINTS CLEFS d’un bon compromis de vente

Un compromis est avant tout un contrat qui vous engage. Il faut s’adjoindre les conseils et l’expérience d’un professionnel pour que ce moment important se passe au mieux (Notaire, Agent Immobilier).

Toutefois, soyez attentif aux points suivants :

  • Le prix : Doit être évidemment le même que défini lors de la négociation. Vérifiez qui supporte la charge des honoraires de négociation si vous avez fait appel à un intermédiaire (Acquéreur ? Vendeur ?).
  • La condition suspensive d’obtention d’un prêt : Si votre acquéreur doit recourir à un prêt pour financer son achat, il est très fréquent qu’il subordonne la réalisation du compromis à l’obtention de ce prêt. Votre conseil doit vérifier que les revenus, la durée (10,15,20 ans), le taux d’intérêt maximal prévus sont cohérent avec les conditions souhaitées par l’acquéreur et les pratiques bancaires en cours.
  • Vérifiez les autres conditions suspensives : Sont-elles conformes à ce qui était convenu lors de la négociation. Sont-elles toutes limitées dans le temps ? Sont-elles convenables ?
  • La date et le choix du notaire : Une date de signature de l’acte authentique doit être, au moins, approximativement prévue. En tant que vendeur, vous êtes décisionnaire pour le choix du notaire. L’acquéreur peut y adjoindre son propre notaire dit « en second » s’il juge nécessaire de se faire représenter également.

Les délais

  • Il faut aller vite. Lorsque votre acquéreur se décide à acquérir votre bien, il va disposer, après la signature du compromis, de 10 jours pleins de réflexion à compter du lendemain de la présentation de la lettre recommandée lui signifiant la vente.
  • Si vous ou votre acquéreur tardent à signer le compromis de vente, ou s’il manque des expertises, cela allonge d’autant plus le délai à partir duquel il est possible d’envoyer la lettre recommandée. Votre acquéreur disposera alors d’autant de jours de réflexions supplémentaires. Certains continuent leur recherche pendant ce délai et d’autres peuvent commencer à ressentir un doute…

 

6 - Le suivi administratif jusqu’au transfert de propriété chez le notaire

Du compromis à l’acte authentique

Même si cette formalité peut paraître fastidieuse, il est indispensable de faire appel à un notaire pour signer l’acte définitif de vente. Le notaire procède en effet à la vérification de l’identité des parties et leur donne lecture de l’acte authentique de vente.

Le notaire est un officier public qui peut donner des conseils juridiques, vous pouvez donc lui poser toutes les questions relatives à la vente et au transfert de propriété que vous avez en tête.
Dès que vous, le vendeur ainsi que l’acquéreur, aurez approuvé l’acte de vente, la propriété juridique sera transférée du vendeur vers l’acheteur.

Le choix du notaire :

L’acheteur et le vendeur peuvent s’entendent pour la désignation du notaire. Dans ce cas, la question du choix du notaire ne se pose pas. Pensez tout de même à mentionner précisément l’identité du notaire dans les dispositions du compromis de vente afin d’éviter tout litige ultérieur.

LE PRINCIPE DANS LA PLUPART DES CAS : C’EST L’ACQUÉREUR QUI CHOISIT LE NOTAIRE POUR L’ACHAT IMMOBILIER

Il revient à l’acheteur de régler les frais de notaire dans le cadre de la conclusion d’un compromis de vente par acte authentique (voir l’article 1593 du Code Civil) . Il est donc logique que celui-ci décide du notaire en charge de la rédaction de la promesse.

LES EXCEPTIONS OÙ LE VENDEUR PEUT ÉGALEMENT CHOISIR LE NOTAIRE LORS DE L’ACHAT IMMOBILIER

Il n’existe aucune réglementation en ce qui concerne le choix du notaire pour un achat immobilier. C’est pourquoi, même s’il est d’usage que ce choix revient à l’acheteur puisqu’il supporte les émoluments du notaire, le vendeur peut toutefois s’y opposer et demander l’intervention de son propre notaire.

Que font les professionnels que vous avez sollicité avant le transfert de propriété finalisant la vente de votre logement ?

Plusieurs interventions, sous l’égide de votre Notaire et de votre Agence Immobilière, vont avoir lieu entre la signature du compromis de vente et la signature de l’acte authentique qui marquera le transfert de propriété à votre acquéreur.

Vous, le vendeur, ou bien Votre agence immobilière allez entre autres,

  • Purger le délai de réflexion. Une fois les dix jours de réflexion de votre acquéreur passés, votre conseiller immobilier vous le signalera et transférera le dossier au notaire qui se chargera de demander l’ensemble des pièces administratives nécessaires à la perfection de l’acte.
  • Suivre le financement de votre acquéreur, dans le cas d’une condition suspensive de prêt. L’agence s’assure qu’un accord de prêt soit bien fourni dans les délais impartis.
  • Continuer son suivi commercial auprès de votre acquéreur. Il est fréquent que votre conseiller vous sollicite pour de nouvelles visites (prise de mesures, devis pour travaux,…). Les acquéreurs ont souvent des questions supplémentaires pendant ce délai également.

Pour pouvoir rédiger l’acte, votre Notaire va, entre autres,

  • Demander un extrait d’état civil auprès de votre mairie de lieu de naissance.
  • Si vous êtes en zone de préemption, Il va signifier à la mairie une Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) pour demander si la commune se porte acquéreur de votre bien à la place de votre acquéreur
  • Demander un certificat d’alignement et un certificat de numérotage pour savoir si les limites de votre propriété sont conformes aux limites actuelles ou souhaitées de la voie publique.
  • En cas de copropriété, demander au syndic un état daté pour connaître les travaux, les procédures en cours et vérifier que le vendeur est à jour de ses charges.
  • Demander en mairie un certificat d’urbanisme pour vérifier que le bien n’est pas grevé de charges ou servitudes de nature à le rendre inutilisable.

Le compromis est signé, le rendez-vous chez le notaire est fixé ? Retrouvez ici la liste des choses qu’il vous reste à prévoir pour que tout se déroule sans accroc !

A posteriori de la signature chez le notaire, votre Notaire et/ou votre conseiller sont susceptibles de revenir vers vous si des questions sont soulevées par l’acquéreur une fois qu’il a pris la possession du logement (fonctionnement des appareillages, questions techniques ou même problème soulevé).

Restez disponible et conciliant si possible. La plupart des interrogations des acquéreurs trouvent une solution simple et rapide si tout s’est bien déroulé jusque là.

 

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