Loi de finances 2026 : ce que change la fiscalité pour vos investissements immobiliers

La loi de finances pour 2026 bouleverse la fiscalité de l’immobilier et impacte directement les particuliers qui achètent, vendent ou louent un bien. Entre nouveaux dispositifs, statut du bailleur privé et réformes des niches fiscales, il devient essentiel de comprendre ces évolutions pour protéger votre patrimoine et optimiser votre rentabilité.

Contexte de la loi de finances 2026

Le projet de loi de finances 2026 vise à contenir le déficit public tout en soutenant la production de logements et la rénovation énergétique. Pour les particuliers, cela se traduit par une réorganisation de la fiscalité immobilière : certaines anciennes niches disparaissent ou sont modifiées, de nouveaux dispositifs apparaissent et les règles d’imposition des revenus fonciers sont clarifiées.

Pour un investisseur, un acquéreur ou un vendeur, ces changements influencent la rentabilité d’un achat, la fiscalité de la location et le moment optimal pour vendre ou acheter. (Source : Sénat)

Fiscalité immobilière 2026 : ce qui change pour vous

1. Un nouveau statut du bailleur privé

La loi 2026 instaure un statut du bailleur privé, conçu pour simplifier la fiscalité et encourager l’investissement locatif de long terme. Ce statut repose sur :

• un amortissement fiscal annuel (environ 3,5 à 5,5% par an selon le type de location),

• des abattements renforcés pour les loyers modérés ou encadrés,

• une exclusion partielle de l’IFI pour certains biens loués.

Pour un particulier, cela signifie que vous pouvez désormais réduire vos impôts sur le revenu en louant un bien, tout en bénéficiant d’un cadre plus lisible et plus avantageux que les anciens dispositifs.

2. Amortissement et plafonds de déduction

Les bailleurs peuvent amortir le prix d’achat de leurs logements sur plusieurs années, ce qui réduit leur revenu imposable et améliore la rentabilité nette.

• En neuf, l’amortissement peut atteindre environ 3,5 à 5,5% par an, selon que le logement est loué en libre, intermédiaire ou social.

• En ancien, un amortissement autour de 3,5 à 4% est possible, sous condition de travaux significatifs (souvent au moins 15–20% du prix).

Ces dispositifs sont particulièrement intéressants pour les biens à fort potentiel locatif (zones tendues, centres‑villes, campus universitaires) et pour les opérations de réhabilitation.

3. Déficit foncier et travaux énergétiques

Le plafond du déficit foncier est relevé, permettant aux bailleurs de déduire davantage de travaux de leur revenu imposable.

• Le plafond passe à environ 40 000 € par an (contre 10 700 € auparavant),

• les travaux énergétiques (isolation, chaudières, DPE) sont particulièrement valorisés.

Pour un particulier, cela renforce l’intérêt de proposer des programmes avec rénovation énergétique intégrée ou des biens déjà performants (DPE A–B), vendus ou loués à des bailleurs privés ou professionnels.

Suppression et restriction des niches fiscales

La loi 2026 supprime ou réduit plusieurs niches fiscales, notamment certaines dispositifs de défiscalisation anciens.

• Des dispositifs anciens (Pinel, Denormandie, etc.) sont soit fermés, soit modifiés,

• les règles de zonage et de plafonds de loyer sont revues pour mieux cibler les zones réellement tendues.

Pour un particulier, cela implique de mettre en avant les nouveaux dispositifs (statut du bailleur privé, amortissement, déficit foncier bonifié),

• de revoir la communication sur les programmes anciens et de proposer des alternatives claires (SCPI, LMNP, VEFA optimisés).

Impact sur la rentabilité locative et les prix

La loi 2026 cherche à alléger la fiscalité des bailleurs tout en encourageant les loyers modérés et les logements énergétiques.

• Les abattements renforcés sur les loyers intermédiaires ou sociaux rendent ces segments plus attractifs pour les investisseurs.

• L’amortissement et le déficit foncier bonifié permettent de compenser partiellement les loyers plafonnés, ce qui maintient une rentabilité acceptable.

Pour les prix de vente, cela peut se traduire par :

• • une valorisation des biens énergétiquement performants et bien localisés,

  • une moindre demande sur les biens anciens très énergivores, sauf si des travaux sont prévus.

Dispositifs “Relance logement” et construction neuve

La loi 2026 intègre un volet “Relance logement” visant à soutenir la production de logements, notamment en neuf et en réhabilitation.

• Des aides ciblées sont prévues pour les opérations de construction neuve,

• des incitations fiscales encouragent les logements à loyer intermédiaire ou social, avec des plafonds de loyer définis.

Pour un particulier, cela signifie :

• des opportunités de partenariats avec bailleurs sociaux ou intermédiaires,

• des programmes de logements neufs structurés autour de la fiscalité 2026 (amortissement, déficit foncier, statut du bailleur privé).

Conséquences pour les holdings et groupes immobiliers

La loi 2026 introduit une taxe sur les holdings patrimoniales, visant les actifs non affectés à une activité opérationnelle.

• Un impôt de 2% sur la valeur vénale des actifs non exploités est instauré,

• cela pèse sur la détention passive de biens immobiliers en holding.

Pour les groupes immobiliers, cela incite à :

• réaffecter les actifs à une activité (location, gestion, exploitation),

• restructurer les portefeuilles (cession, apport à une société opérationnelle, rénovation).

Conseils pour les bailleurs et investisseurs en 2026

Pour tirer parti de la loi de finances 2026, les bailleurs et investisseurs doivent :

• anticiper la fin des anciens dispositifs et se tourner vers les nouveaux leviers (statut du bailleur privé, amortissement, déficit foncier bonifié).

• privilégier les biens énergétiquement performants (DPE A–B) et bien localisés, qui bénéficient des meilleurs abattements et incitations.

• penser long terme : la durée de détention influence la fiscalité de la plus‑value et l’efficacité de l’amortissement.

Pour un particulier, ces conseils peuvent être intégrés dans vos fiches produits, vos webinaires et vos guides clients, afin de positionner votre offre comme une solution adaptée à la fiscalité 2026.

Conclusion : positionner votre entreprise face à la loi 2026

La loi de finances 2026 transforme profondément la fiscalité immobilière, en favorisant l’investissement locatif de long terme, la rénovation énergétique et la construction neuve. Pour un particulier, l’enjeu est de reformuler son discours commercial, de mettre en avant les dispositifs fiscaux clés et de proposer des solutions clé‑en‑main adaptées à la nouvelle réglementation.