Définition et calcul de la plus-value
La plus-value représente l’écart constaté entre le prix d’achat d’un bien immobilier et son prix de vente. En mettant en place ces taxes et ces prélèvements, la France a pour objectif de limiter la spéculation sur le marché de l’immobilier : cette taxation rend en effet « l’achat / revente » plus complexe.
Lorsqu’une maison ou un appartement sont vendus à un prix plus élevé que lors de l’achat, on parle d’une plus-value. Inversement, si le bien immobilier a été vendu à un prix inférieur par rapport à l’achat, le propriétaire réalise ce qu’on appelle une moins-value.
Si vous réalisez une plus-value dans le cadre de la vente de votre maison ou votre appartement, vous serez soumis au prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu, que l’on appelle aussi « l’IR ». Vous devrez également payer plusieurs prélèvement sociaux.
Les travaux réalisés dans votre bien immobilier peuvent aussi être pris en considération pour le calcul de la plus-value, à la hauteur d’une majoration de 15 %. Si les travaux d’entretien et de réparation de votre bien immobilier dépasse ce forfait de 15 %, vous pouvez déclarer le montant exact de vos travaux en présentant les factures appropriées. Pour que les travaux puissent être pris en compte dans le calcul de votre plus-value immobilière, vous devez être propriétaire du bien depuis au moins 5 ans.
Un exemple pour le calcul de la plus-value
Vous avez acheté votre bien au prix de 100 000 €, et vous êtes propriétaire de ce bien depuis une durée de 5 ans. Vous avez également effectué des travaux à hauteur de 60 000 € sur ce bien, ce qui fait que votre plus-value immobilière correspond à un montant de 40 000 €.
Cette plus-value fera ensuite l’objet d’une taxation et de prélèvement sociaux que nous vous détaillerons un peu plus tard. Lorsque la plus-value atteint un certain montant, vous pouvez aussi faire l’objet d’une « surtaxe ».
Une surtaxe à payer lors d’une plus-value élevée
En cas de plus-value supérieure à un montant de 50 000 € dans le cadre de la vente de votre bien immobilier, vous pouvez faire l’objet d’une « surtaxe ». Cette surtaxe commence à hauteur de 2 %, pour monter jusqu’à 6 % si votre plus-value est supérieure à un montant de 260 000 €. Pour suivre les évolutions récentes de la fiscalité immobilière, notamment les dispositions qui pourraient modifier ces taux, consultez notre article sur la fiscalité immobilière 2026.
Les situations dans lesquelles vous pouvez bénéficier d’une exonération
Il existe plusieurs situations dans lesquelles vous pouvez bénéficier d’une exonération de taxes sur la plus-value réalisée sur la vente de votre bien immobilier. Barraine Immo, votre réseau d’agences immobilières en Bretagne, vous détaille l’ensemble de ces situations !
Les cas d’exonération totale
1. La vente de votre résidence principale
La vente de votre résidence principale (maison comme appartement) est systématiquement exonérée. Vous ne paierez donc rien en cas de plus-value si le bien immobilier concerné est celui dans lequel vous habitez. Les taxes et prélèvements sur la plus-value concernent en revanche tous les autres types de biens : résidence secondaire, bien locatif, local commercial, terrains.
2. La vente d’une résidence secondaire pour acquérir une résidence principale
Si vous vendez votre résidence secondaire pour financer l’acquisition ou la construction de votre prochain résidence principale dans les 24 mois suivant la vente, la plus-value sera pleinement exonérée. Pour bien préparer cette opération et éviter les pièges fiscaux et pratiques, notre guide sur vendre sa résidence secondaire détaille toutes les étapes à respecter.
3. Les abattements pour durée de détention
Plus vous détenez votre bien longtemps, plus votre plus-value est réduite grâce aux abattements progressifs. La plus-value est totalement exonérée au bout de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu, et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
4. Les SCI et SCPI
Si vous avez des parts dans une SCI familiale ou dans une SCPI, et que vous les revendez à un prix supérieur au prix d’acquisition, alors votre plus-value sera également soumise à des taxes et prélèvements — sauf si les conditions d’exonération sont réunies.
5. Les biens immobiliers reçus par succession
En cas de cession d’un bien hérité, la plus-value est calculée par rapport à la valeur vénale du bien au moment du décès et non au prix d’acquisition initial. Pour comprendre comment s’articulent droits de succession et fiscalité de la plus-value lors d’une vente ultérieure, consultez notre article sur les droits de succession et immobilier.
Dégressivité du taux d’imposition jusqu’à l’exonération sur la plus-value
Le prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu est fixé à 19 %, tandis que les prélèvements sociaux sont fixés à 17,6 %. Ces taux peuvent cependant être diminués en étant patient : à partir de la 6ème année, vous bénéficiez d’un abattement de 6 % sur l’IR (impôt sur le revenu) et d’un abattement de 1,65 % sur les prélèvements sociaux.
De la 6ème à la 21ème année, votre abattement sur l’impôt sur le revenu progresse de 6 %. À la 22ème année, l’abattement est de 4 % et vous bénéficierez d’une exonération totale sur l’IR. Vous n’aurez plus que les prélèvements sociaux à payer. Ces derniers sont totalement annulés après 30 ans, où vous aurez donc une exonération totale.
Dans le tableau ci-dessous, vous retrouverez, année après année, l’abattement auquel vous pouvez prétendre en fonction de la durée de détention de votre bien immobilier.
| Abattement sur l’IR | Abattement sur les prélèvements sociaux | Droits à payer (en comptant l’IR et les prélèvements sociaux | |
| Avant 5 ans | 0 % | 0 % | 36,20 % |
| 6 ans | 6 % | 1,65 % | 34,78 % |
| 7 ans | 12 % | 3,30 % | 33,35 % |
| 8 ans | 18 % | 4,95 % | 31,93 % |
| 9 ans | 24 % | 6,60 % | 30,50 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % | 29,08 % |
| 11 ans | 36 % | 9,90 % | 27,66 % |
| 12 ans | 42 % | 11,55 % | 26,23 % |
| 13 ans | 58 % | 13,20 % | 24,81 % |
| 14 ans | 54 % | 14,85 % | 23,39 % |
| 15 ans | 60 % | 16,50 % | 21,96 % |
| 16 ans | 66 % | 18,15 % | 20,54 % |
| 17 ans | 72 % | 19,80 % | 19,11 % |
| 18 ans | 78 % | 21,45 % | 17,69 % |
| 19 ans | 84 % | 23,10 % | 16,27 % |
| 20 ans | 80 % | 24,75 % | 14,84 % |
| 21 ans | 96 % | 26,40 % | 13,42 % |
| 22 ans | 100 % | 28 % | 12,38 % |
| 23 ans | 100 % | 37 % | 10,84 % |
| 24 ans | 100 % | 46 % | 9,29 % |
| 25 ans | 100 % | 55 % | 7,74 % |
| 26 ans | 100 % | 64 % | 6,19 % |
| 27 ans | 100 % | 73 % | 4,64 % |
| 28 ans | 100 % | 82 % | 3,10 % |
| 29 ans | 100 % | 91 % | 1,55 % |
| 30 ans | 100 % | 100 % | 0 % |
Exemple de la taxation et des prélèvements sociaux d’une plus-value immobilière
Si nous reprenons notre exemple évoqué précédemment, la plus-value immobilière réalisée est de 40 000 €, et vous étiez le propriétaire du bien depuis 5 ans. Dans cette situation précise, vous ne disposez d’aucun abattement possible. Vous serez donc soumis à une taxation complète de 36,2 %, soit 14 480 €. Il vous restera donc 25 520 € de plus-value immobilière après impôts et prélèvements.
Admettons cette fois-ci que vous profitiez d’un abattement, car vous êtes propriétaire du bien depuis 15 ans. Concernant la taxation, l’abattement sera de l’ordre de 60 %. En ce qui concerne les prélèvement sociaux, l’abattement sera lui de 16,5 %, ce qui donne un taux d’imposition global de 21,96 %.
En appliquant ce pourcentage à vos 40 000 € de plus-value évoqués précédemment, vous arrivez à un résultat de 8 784 €, qui seront à payer au titre de l’imposition sur votre plus-value immobilière.
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