Droits de succession et bien immobilier : ce qu’il faut savoir

À la suite de son décès, le propriétaire d’un bien immobilier (maison ou appartement) transmet son bien à un héritier, qui peut être seul ou accompagné de plusieurs autres personnes. Lorsque vous vous retrouverez dans cette position, vous pourriez être amené à payer des droits de succession, que Barraine Immo, votre réseau d’agences immobilières en Bretagne, vous explique en détails.

Réalisation d’un « bilan patrimonial »

Tout processus de succession doit en premier lieu commencer par un « bilan patrimonial ». Concrètement, le bilan patrimonial regroupe l’ensemble de vos avoirs et de vos dettes.

La catégorie « avoirs » est composée de vos comptes bancaires, vos rentes, vos placements, assurances, mais aussi des biens immobiliers dont vous êtes propriétaire.
La catégorie « dettes », de son côté, est principalement constituée de vos emprunts, cartes de crédit et tout autre service pour lequel vous avez des services et paiement récurrents, comme votre abonnement téléphonique ou internet par exemple.

Dans notre cas précis, nous nous intéresserons plus particulièrement aux biens immobiliers inscrits dans le bilan patrimonial. Si le propriétaire avait un conjoint et plusieurs héritiers, le conjoint bénéficie le plus souvent de l’usufruit : cela signifie qu’il peut occuper la maison ou l’appartement et percevoir des revenus liés à ce bien, s’il est mis en location par exemple. En revanche, il n’en est pas le propriétaire.

La nue-propriété du bien immobilier est transférée aux descendants. S’ils sont plusieurs, le régime de l’indivision est appliqué, et les descendants bénéficient de la même part. L’indivision est le « choix par défaut » en l’absence de testament. Dans le cas où il n’y aurait qu’un descendant, celui-ci hérite à lui seul de la totalité du bien.

Toutes les options sont possibles après un héritage : vous pouvez envisager la vente du bien immobilier, ou sa mise en location pour continuer à en conserver la propriété tout en bénéficiant d’un revenu complémentaire. Néanmoins, quelle que soit votre décision, vous serez dans l’obligation de payer des droits de succession.

Ne sous-estimez pas la valeur des biens immobiliers hérités !

Les droits de succession sont basés sur la valeur du bien immobilier concerné. En l’occurrence, plus la valeur de la maison ou l’appartement est forte, plus les droits de succession seront élevés.

Ce système peut inciter certains héritiers à vouloir volontairement dévaluer la valeur de la maison ou de l’appartement concerné par la succession afin de payer le moins de droits possible. Néanmoins, cette solution n’est pas recommandable : en cas de contrôle fiscal, les héritiers s’exposent à une lourde sanction.

En l’occurence, les héritiers seront amenés à payer la différence entre la valeur déclarée et la valeur réelle du bien, accompagnée d’une pénalité qui peut aller jusqu’à 40 %. Si la manœuvre est jugée frauduleuse, les héritiers s’exposent même à une pénalité de 80 %. Par conséquent, veillez à ne jamais sous-estimer la valeur de vos biens immobiliers dans le cadre d’une succession, les contrôles étant très fréquents et les risques particulièrement élevés.

Le calcul des droits de succession

Toute succession suit un processus défini par la loi. Le taux d’imposition et les abattements qui seront imposés aux héritiers dépendent de leur lien de parenté avec le défunt, et de l’estimation de la valeur du bien immobilier concerné.

Un abattement défini selon votre lien de parenté

Chaque héritier dispose d’un abattement, et ce, quel que soit son lien de parenté avec le défunt. L’abattement le plus élevé est réservé au lien de parenté le plus direct, à savoir le lien entre parents et enfant. Un abattement supplémentaire de 159 325 € est appliqué si l’héritier dispose d’un statut handicapé.

• Abattement prévu pour un lien parent – enfant : 100 000 €.
• Abattement prévu pour un lien grand-parent – petit-enfant : 31 845 €.
• Abattement prévu pour un lien frère – soeur : 15 932 €.
• Abattement prévu pour un lien neveu – nièce : 7 967 €.
• Abattement prévu pour un lien arrière grand-parent – arrière petit-enfant : 5 310 €.
• Abattement prévu pour tout autre cas : 1 594 €.

Définition du taux d’imposition lors de la succession

Pour connaître le taux d’imposition de chaque héritier, deux paramètres rentrent en compte : la valeur estimée du bien immobilier, ainsi que le lien de parenté entre l’héritier et le défunt.

Si vous avez un lien direct (parent – enfant) avec le défunt, découvrez le taux d’imposition appliqué ci-dessous :

• 5 % pour une tranche d’imposition se situant entre 0 et 8 072 €.
• 10 % pour une tranche d’imposition se situant entre 8 072 € et 12 109 €.
• 15 % pour une tranche d’imposition se situant entre 12 109 € et 15 932 €.
• 20 % pour une tranche d’imposition se situant entre 15 932 € et 552 324 €.
• 30 % pour une tranche d’imposition se situant entre 552 324 € et 902 838 €.
• 40 % pour une tranche d’imposition se situant entre 902 838 et 1 805 677 €.
• 45 % pour une tranche d’imposition supérieure à 1 805 677 €.

Si vous avez un lien frère – soeur avec le défunt, votre taux d’imposition sera :

• 35 % pour une tranche d’imposition se situant entre 0 et 24 430 €.
• 45 % pour une tranche d’imposition supérieure à 24 430 €.

Si l’héritier partageait un lien de parenté de 4ème degré (oncle, tante, cousin germain …) avec le défunt, le taux d’imposition sera de 55 %, peu importe la valeur. Si l’héritier avait un lien de toute autre nature avec le défunt (association caritative, ami par exemple), le taux d’imposition sera de 60 %.

Un exemple de calcul des droits de succession

Pour illustrer toutes nos explications précédentes, prenons un exemple concret. Admettons qu’un bien immobilier a été estimé valeur de 300 000 € va être transmis à deux héritiers, qui sont des enfants de la personne qui transmet son patrimoine immobilier.

En optant pour le régime de l’indivision, les deux enfants bénéficient d’une part de 150 000 €. Cette part bénéficie ensuite d’un abattement de l’ordre de 100 000€, en raison de leur lien de parenté direct. Par conséquent, leur base taxable sera de 50 000€ chacun.

Pour la suite, chaque héritier paye des droits de succession au taux d’imposition correspondant à sa base imposable. En l’occurence, cela donne le calcul suivant :

• Pour les premiers 8 072 € : 5% de 8 072 € = 403,60 €
• Pour les suivants 12 109 € – 8 072 € = 4 037 € à 10% = 403,70 €
• Pour les suivants 15 932 € – 12 109 € = 3 823 € à 15% = 573,45 €
• Pour le reste, soit 50 000 € – 15 932 € = 34 068 € à 20% = 6 813,60 €

En additionnant l’ensemble de ces montants, nous arrivons à une somme de 8 194,35€. Ce montant correspond aux droits de succession qui devront être payés par chaque héritier, soit 16 388,70 € en comptant les deux héritiers, qui disposeront ensuite chacun d’une part de 150 000 €.

Demandez l’accompagnement d’un notaire dans le processus

Parce que les droits de succession sont un sujet complexe avec de nombreux paramètres, il reste recommandé de faire appel à un professionnel, tel qu’un notaire, pour vous accompagner tout au long du processus.

Le notaire sera en capacité de vous expliquer toutes les subtilités liées à une succession et à un héritage. Le gouvernement met également à votre disposition un simulateur d’estimation des droits de succession, qui peut être intéressant à consulter en plus de l’accompagnement d’un professionnel. Vous pouvez y accéder en cliquant ici.

Ces conseils peuvent vous intéresser

Vendre son terrain à un professionnel, quels avantages ?

Vendre son terrain à un professionnel, quels avantages ?

Exonération sur la plus-value : comment en bénéficier ?

Exonération sur la plus-value : comment en bénéficier ?