D’après les Echos, les Français souscrivent moins de prêts à l’habitat pour plusieurs raisons. Tout d’abord, les incertitudes économiques et géopolitiques, génèrent des inquiétudes chez les ménages quant à leur capacité à rembourser un prêt à long terme. La remontée des taux d’intérêt immobiliers rend également les crédits immobiliers moins attractifs et dissuadent certains acheteurs. A cela s’ajoute la perte de pouvoir d’achat des ménages liés à l’inflation limitant leur capacité à emprunter et à investir dans un projet immobilier.
Selon les données de l’Observatoire des crédits aux ménages, la part des ménages détenant un crédit immobilier a légèrement diminué en 2022 par rapport à l’année précédente, passant de 30,6 % en 2021 à 30,1 % en 2022, soit son niveau de 2015. Cette étude annuelle a démontré que les intentions de souscription à des crédits immobiliers pour les 6 premiers mois de 2023 ont nettement reculé avec un taux de seulement 3,9 %. Ce taux est le plus faible des 25 dernières années et est bien en deçà de la moyenne de longue période.
La hausse persistante des taux d’intérêt des crédits à l’habitat explique en grande partie la baisse des intentions de souscription à des crédits immobiliers en France. Les courtiers font état d’une nouvelle augmentation des taux de crédit en février 2023, ce qui renchérit le coût de l’emprunt pour les ménages. Les taux varient actuellement de 2,40 % sur 7 ans à 3,05 % sur 25 ans, avec une moyenne de 2,70 % à 3 % pour les prêts dans la tranche 20-25 ans, qui est la plus souscrite en France. Cette tendance s’applique tant aux primo-accédants qu’aux emprunteurs avec un excellent profil.
Mais, le changement provisoire du mode de calcul des taux d’usure* devrait redonner un peu d’air aux emprunteurs. Depuis le 1er février, les taux d’usure sont calculés mois après mois et non plus par trimestre, permettant ainsi de mieux suivre l’évolution des taux des crédits bancaires. Le taux d’usure pour les prêts sur 20 ans et plus, est alors passé de 3,57 % à 3,79 %, une remontée de 0,74 % points par rapport à fin 2022. Cette révision est donc une bonne nouvelle pour les candidats à l’emprunt dont les dossiers étaient bloqués. Elle permettra de fluidifier le marché et de lisser l’évolution des taux maximum auxquels les banques peuvent prêter, tout en garantissant que celles-ci ne dépassent pas les taux maximums légaux.
Les emprunteurs qui profitent le plus du nouvel assouplissement du taux d’usure sont souvent les secundo-accédants de plus de 45 ans. Pour ces derniers, le coût de l’assurance-emprunteurs représente souvent un obstacle pour l’obtention du prêt, malgré leurs revenus mensuels importants. En effet, l’intégration du coût de l’assurance-emprunteurs et des frais dans le taux d’usure peut les bloquer, même pour quelques centimes près.
Les primo-accédants trentenaires, quant à eux, sont les moins concernés par cet assouplissement car ils sont souvent plus sensibles à la remontée des taux de crédit, qui se poursuit actuellement. Sans compter les difficultés à constituer un apport en personnel suffisant pour leur projet immobilier.
Aujourd’hui, les banques sont plus attentives à la situation financière des emprunteurs, y compris leur épargne et leur rentabilité sur d’autres produits souscrits. Ainsi, pour évaluer le risque de défaut de l’emprunteur, elles prennent en compte des scénarios de baisse des prix immobiliers, afin d’anticiper une éventuelle dévalorisation du bien en cas de revente forcée.
Il est encore trop tôt pour déterminer pleinement l’impact de la révision du taux d’usure sur le marché immobilier, bien que cela devrait permettre aux emprunteurs d’obtenir des prêts plus facilement. Cependant, les banques continuent d’augmenter leurs tarifs pour faire face aux coûts de refinancement croissants, en partie en raison de la politique monétaire de la Banque centrale européenne. Par conséquent, le taux de l’OAT* sur 10 ans, qui reflète les taux d’intérêt fixes du marché immobilier, est en train de remonter, entrainant une augmentation des taux d’intérêt des prêts immobiliers à l’avenir.
En somme, le taux de crédit devrait augmenter d’environ 20 centimes par mois jusqu’à atteindre une stabilisation autour de 3,5 % sur une durée de 20 ans, voire légèrement plus. Cette hausse du taux aura pour conséquence une contraction significative du pouvoir d’achat immobilier des acheteurs, avec des mensualités d’environ 20 % plus élevées que celles qu’ils auraient eues il y a un an en empruntant à un taux de 1 %.
De plus, les directives du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) limitent toujours le taux d’endettement à 35 % et la durée d’emprunt à 25 ans, et constituent un frein pour certains candidats à l’emprunt.
Toutefois, le nouveau mode de calcul de l’usure en vigueur depuis janvier 2022, devrait permettre une meilleure adéquation entre les taux de crédit et les conditions du marché, soit des taux plus avantageux pour les emprunteurs. Le ralentissement du marché immobilier en volume et les corrections de prix dans certains territoires pourraient également apporter une certaine souplesse aux porteurs de projets immobiliers.
Le taux de l’usure* correspond au taux d’intérêt maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils vous accordent un prêt.
OAT* : Obligations assimilables du Trésor
Source LES ECHOS
https://lesechos.fr/patrimoine/immobilier/credit-immobilier-qui-pourra-emprunter-en-2023-1907800