Indivision en immobilier : qu’est-ce que c’est ?

Définition et fonctionnement de l’indivision

L’indivision permet à plusieurs parties (le plus souvent, un couple) d’acquérir une maison ou un appartement et d’en devenir propriétaire. En fonction de son apport, chaque partie de l’indivision va bénéficier d’une quote-part. Cette dernière aura un impact en cas de vente du bien immobilier, mais aussi dans tous les frais occasionnés par la maison ou l’appartement concerné.

Exemple : des travaux d’entretien du bien immobilier sont à prévoir,  et vous avez demandé plusieurs devis en ce sens. Vous devrez participer financièrement à ses travaux à hauteur de votre quote-part : si celle-ci est de 70 %, vous serez amené à financer à hauteur de 70 % le coût des travaux.

Même chose pour les impôts provoqués par votre statut de propriétaire : toute maison ou appartement fera l’objet d’une taxe foncière. Vous serez amené à participer au paiement de cette taxe en fonction de votre quote-part.

Puisque l’indivision suppose qu’il y a, au minimum, deux propriétaires, cela signifie que la très grande majorité des décisions doivent être prises en concertation entre les membres de l’indivision. Selon la nature des décisions, ces dernières doivent être choisies à l’unanimité ou à la majorité.

Il n’y a qu’une seule situation où un seul indivisaire peut décider d’agir seul : la programmation de travaux essentiels pour la conservation du bien immobilier (exemple : réparation du toit pour en éviter l’effondrement).

Dans quelles situations arrive-t-on à une indivision ?

Une indivision en immobilier peut être volontaire, ou involontaire.

Vous pouvez en effet projeter l’achat d’un bien immobilier avec une personne de confiance sous le régime de l’indivision, et dans ce cas, celle-ci est volontaire.

Il est également possible que l’indivision soit subie, notamment dans le cas d’une succession suite au décès des parents, dans l’attente d’un partage successoral. Durant cette période, les héritiers sont automatiquement en indivision, et peuvent décider de le rester s’ils le souhaitent. Ils devront alors en informer le notaire.

Pourquoi choisir l’indivision en immobilier ?

Mettre en place une indivision est cohérent lorsque vous avez pour projet d’acheter un bien immobilier (maison, appartement) avec plusieurs investisseurs, ou lorsque vous êtes en couple, pacsé ou non.

Si d’autres solutions, comme la mise en place d’une SCI, sont aussi envisageables, l’indivision a ses propres avantages et inconvénients qui doivent être connus pour faire le meilleur choix possible.

Les avantages de l’indivision

En optant pour une indivision, vous n’avez que très peu de contraintes administratives. Si une SCI requiert la création et l’immatriculation d’une société, l’indivision peut se résumer à une convention établie par acte authentique, et qui récapitule l’ensemble des règles appliquées aux indivisaires.

L’indivision permet aussi d’effectuer une donation de sa quote-part auprès de la personne de votre choix. Plus globalement, un indivisaire qui souhaiterait quitter l’indivision a la possibilité de vendre librement sa quote-part à une personne extérieure, bien que les autres membres indivisaires aient un droit de préemption lors de la vente qui leur permet d’avoir la priorité pour le rachat.

Si un couple décide d’acheter un bien immobilier via le régime d’indivision, les deux personnes deviennent automatiquement des indivis. Ces indivis bénéficient ensuite d’une quote part, calculée sur la base de leur financement. L’utilisation du régime d’indivision leur permet d’envisager un investissement « individuel » ou « commun », sans pour autant s’engager d’un point de vue civil et fiscal.

En cas de séparation, leur quote part pourra être aisément être vendue à l’autre indivis, le tout pour un montant cohérent par rapport à leur investissement initial pour l’achat du bien immobilier.

Les inconvénients de l’indivision

Inversement, une indivision entraine quelques inconvénients qu’il convient de bien connaître. En premier lieu, certaines décisions requièrent une unanimité. Par conséquent, en cas de mésentente entre les indivisaires, quelques travaux peuvent se retrouver impactés par ce fonctionnement.

En cas de décès d’un des indivisaires, sa quote part n’est pas transférée aux autres, mais à son héritier. Celui-ci peut ensuite décider de rester au sein de l’indivision, ou au contraire prendre la décision de mettre en vente sa quote-part, sur laquelle les indivis auront un droit de préemption.

Autre inconvénient : vous devez faire appel à un notaire pour concrétiser la vente de votre quote-part si vous décidez de quitter l’indivision, ce qui occasionne aussi des frais additionnels.

L’indivision, une solution à envisager en fonction de la situation

La mise en place d’une indivision pour un investissement et la gestion d’un bien immobilier apparaît comme étant une solution viable et intéressante en fonction de votre situation.

Comme évoqué précédemment dans notre article, un couple non marié aura tout intérêt à passer par l’indivision, en raison de sa simplicité de mise en place, et de la possibilité d’investir collectivement ou individuellement. Même chose pour les investisseurs sans lien familial ou affectif : si votre investissement immobilier est limité à un nombre restreint de potentiels indivis, la création d’une SCI pourrait s’avérer comme étant une opération administrative lourde. La gestion du bien demeure possible et efficace grâce aux règles édictées dans le cadre du régime d’indivision.

En revanche, pour être efficace, une indivision doit être discutée par les différents indivis, et être dotée, en cas de besoin, d’une convention qui fera foi en cas de mésentente entre les membres de l’indivision.

Ce régime est, le plus souvent, mis en place entre des personnes d’une même famille (frère / sœur, couple non marié, comme évoqué précédemment). Si vous êtes intéressé par un achat immobilier avec plusieurs investisseurs « extérieurs », privilégiez plutôt la SCI qui comporte davantage de règles qui permettent de résoudre plus facilement les conflits.