Également appelée « offre d’achat », la promesse d’achat en immobilier est considérée comme étant une marque d’intérêt sérieuse et concrète de la part d’un acheteur. Mais en l’absence d’un compromis de vente, est-ce que la promesse d’achat a une quelconque valeur pour les deux parties ? Voici la réponse à votre question.
Une promesse d’achat, qu’est-ce que c’est ?
En premier lieu, qu’appelle-t-on réellement une promesse d’achat ? Il s’agit d’un document écrit, dans lequel l’acheteur potentiel du bien immobilier (maison ou appartement) formule une offre concrète et chiffrée au vendeur. Ce dernier est ensuite libre de donner suite à la proposition, et si tel est le cas, l’acheteur et le vendeur établissent ensuite un autre document, à savoir un compromis de vente.
C’est ensuite le compromis de vente qui scelle l’accord entre l’acquéreur et le vendeur, et qui donne lieu après plusieurs semaines à la signature d’un acte authentique chez le notaire, étape finale de la vente immobilière.
La promesse d’achat, d’un point de vue juridique
Parce qu’il s’agit d’une offre, d’une proposition, la promesse d’achat ne constitue donc pas un contrat. Cependant, son existence et sa formulation engagent tout de même, d’un point de vue juridique, l’acheteur et le vendeur.
Mais pour que la promesse d’achat ait une valeur juridique, et qu’elle puisse ensuite aboutir à un compromis de vente, puis à la signature d’un acte authentique chez le notaire, quelques éléments et procédures doivent être respectés.
Alors, quels sont les engagements de l’acheteur et du vendeur suite à une promesse d’achat et que doit-elle-contenir pour être valide d’un point de vue juridique ?
Les éléments indispensables à intégrer dans une promesse d’achat en immobilier
Toute promesse d’achat formulée par l’acquéreur doit contenir en premier lieu le prix d’achat du logement proposé à la vente. Il s’agit d’une proposition qui n’est pas définitive : en cas de refus de la part du vendeur, l’acheteur est en droit de formuler une autre offre revue à la hausse par l’intermédiaire d’une autre promesse.
Le document doit aussi intégrer une durée de validité de l’offre. En général, on estime cette durée à 5 ou 10 jours, bien qu’il soit possible d’allonger encore ce délai si l’acheteur le souhaite. Durant ce laps de temps, le vendeur doit apporter sa réponse via une des modalités répertoriées sur la promesse d’achat (réponse par courrier simple, lettre avec accusé de réception, etc.). Il est indispensable que le vendeur apporte sa réponse à l’écrit – une réponse orale ne peut être considérée comme étant un accord ou un refus de l’offre d’achat formulée par l’acquéreur.
Autre élément essentiel à notifier : le moyen de financement de l’acheteur. Celui-ci doit préciser s’il payera son futur logement via un prêt bancaire et un apport, s’il règle la totalité de la somme en comptant, s’il fera appel à un prêt à taux zéro, et plus encore.
L’acquéreur doit également rappeler les caractéristiques du logement pour lequel il formule sa proposition : la promesse d’achat doit décrire le type de bien immobilier (maison, appartement, terrain …), l’adresse postale, le nombre de pièces et de chambres proposées par le logement, inscrire la surface totale, évoquer si un espace extérieur de jardin est présent, etc.
La promesse d’achat doit inclure quelques autres mentions pour disposer d’une valeur juridique, à commencer par celle qui stipule que « la vente ne sera définitive qu’à compter de la signature du compromis de vente » et que l’absence de réponse du vendeur pendant la durée impartie et précisée précédemment par l’acquéreur sera considérée comme un refus de sa part.
Si tous ces éléments sont réunis et que le vendeur décide d’accepter la proposition, l’acheteur se retrouve alors automatiquement engagé vis-à-vis de lui.
Est-il possible de se rétracter après une promesse d’achat ?
Comme évoqué précédemment, l’acquéreur se retrouve juridiquement engagé auprès du vendeur si celui-ci accepte son offre d’achat formulée dans sa promesse. De même, il est impossible que le vendeur décide finalement de revenir sur la proposition, en réclamant un prix supérieur soumis dans l’offre de l’acheteur.
Comme évoqué précédemment, le compromis de vente constitue le moment où la transaction est conclue. Et en l’occurrence, l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature, durée pendant laquelle il ne peut être soumis à des pénalité s’il décidait au final de ne plus concrétiser son projet d’achat et de revenir sur son engagement.
Et le vendeur alors ?
Concernant le vendeur, la nature de son engagement est très différente. Contrairement à l’acquéreur, le vendeur ne bénéficie pas des 10 jours de rétractation après la signature du compromis de vente : il est engagé dans la transaction dès lors qu’il répond favorablement à l’offre formulée par l’acheteur.
Pour compléter nos informations, sachez que le vendeur est dans l’obligation d’accepter l’offre d’achat si le prix mentionné dans la promesse correspond à celui réclamé par le vendeur dans les différentes annonces.
Il reste toutefois quelques possibilités de rétractation, mais elles sont liées à d’éventuels manquements de l’acheteur lors de la formulation de sa promesse d’achat.
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