Après la signature du compromis de vente, les communes sont notifiées de la transaction entre l’acheteur et le vendeur, et peuvent parfois exercer leur droit de préemption urbain. Comment celui-ci fonctionne et pouvez-vous vous y opposer ? Spécialiste de l’immobilier en Bretagne, Barraine Immo vous résume tout ce que vous devez savoir au sujet du droit de préemption.
Le droit de préemption urbain, c’est quoi ?
Lors de la vente d’un bien immobilier, le vendeur et l’acheteur se mettent d’accord sur la transmission du bien et le stipulent par la signature d’un compromis de vente. Ce compromis précède la signature d’un acte authentique, rédigé par un notaire, qui officialise la transaction entre les deux parties.
Durant cette période, le propriétaire du bien – généralement représenté par son notaire – va informer la mairie de la vente de son logement. Si le bien immobilier se situe dans une zone U ou AU, la commune peut alors décider d’exercer son droit de préemption urbain.
Le droit de préemption urbain (DPU) permet à une mairie de se substituer à un acheteur d’un bien immobilier (maison ou appartement) ou d’un terrain pour mener à bien un projet d’urbanisme ou en prévision d’une opération d’aménagement de son territoire. La mairie doit justifier ce projet pour exercer son DPU : il lui est impossible de préempter un bien immobilier sans justificatif.
Les communes peuvent préempter un logement pour l’une des raisons suivantes :
• la réalisation d’opérations d’aménagement urbain ;
• la préservation du patrimoine ;
• la création d’équipements collectifs publics ;
• le développement de loisirs collectifs et du tourisme.
Les mairies sont-elles les seules à avoir un droit de préemption ?
Non, les mairies ne sont pas les seules à pouvoir bénéficier d’un droit de préemption lors de la vente d’un logement.
Lorsque la transaction concerne un terrain, les Établissements Publics Fonciers (EPF) peuvent également bénéficier d’un droit de préemption. Si le terrain est situé dans une zone agricole – ou s’il s’agit d’une propriété rurale, les SAFER (Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural) peuvent aussi préempter.
À titre privé, si la maison ou l’appartement en vente est occupé par un locataire, celui-ci bénéficie d’un droit de préemption. Enfin, en cas de carence de logements sociaux, les organismes HLM peuvent également exercer un droit de préemption, bien que les conditions pour le faire sont différentes par rapport à une commune, un locataire ou un autre établissement de l’État mentionné précédemment.
Quelle est la durée de validité d’un droit de préemption urbain ?
Une commune a jusqu’à deux mois à compter de la réception de la Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) pour exercer son droit de préemption. Elle peut exprimer son souhait de ne pas préempter le logement ou le terrain avant cette date, permettant ainsi au notaire d’avancer plus rapidement pour la signature de l’acte authentique.
En cas d’absence de réponse de la part de la mairie après une durée de deux mois, le notaire considère que cette dernière renonce à son droit de préemption urbain, et la transaction entre l’acheteur et le vendeur peut se poursuivre normalement.
Le droit de préemption est-il contestable ?
Le propriétaire peut juger que la préemption de la mairie est abusive ou illégale. Il doit alors saisir la justice, et doit démontrer factuellement les failles du projet de la commune. Le propriétaire doit prouver que la mairie ne préempte pas son terrain ou son logement pour un projet d’intérêt général, évoqué précédemment dans notre article. Si la commune et son service urbanisme ont commis des erreurs lors du processus de préemption, il peut également les mettre en avant pour obtenir gain de cause.
L’acheteur du bien immobilier ne peut pas intenter une action en justice pour avoir perdu la priorité à acquérir le logement ou le terrain.
Si le vendeur décide de mener une action en justice, il est recommandé d’être accompagné par un avocat.
Le DPU renforcé
Les communes peuvent également faire appel à un droit de préemption urbain renforcé. À la différence du droit présenté jusqu’à maintenant, celui-ci permet à la mairie de préempter des biens tels que les copropriétés de plus de dix ans, les immeubles de moins de quatre ans et les cessions de parts de SCI.
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