Tout savoir sur les conditions suspensives dans un compromis de vente
Dans l’immobilier, la vente d’un bien passe par deux étapes primordiales : la signature d’un compromis de vente, puis la signature d’un acte authentique chez un notaire. Si l’acte authentique finalise et officialise la transaction entre le vendeur et l’acheteur, le compromis de vente qui le précède en définit les contours. À l’intérieur du compromis de vente peut être inclus des conditions suspensives, qu’il convient de bien connaître compte tenu de leur importance.
Barraine Immo, spécialiste de l’immobilier en Bretagne avec nos agences dans le Finistère et le Morbihan, vous détaille tout ce que vous devez savoir au sujet des conditions suspensives incluses dans le compromis de vente.
C’est quoi, une condition suspensive ?
Une condition suspensive est une clause qui est ajoutée au compromis de vente, le plus souvent à l’initiative de l’acheteur du bien immobilier. Lorsque la condition suspensive n’est pas respectée, il est alors possible d’annuler la vente du bien immobilier et d’annuler la signature de l’acte authentique chez le notaire.
Le rôle de la condition suspensive est de protéger les deux parties – elle ne doit pas favoriser ni l’acheteur, ni le vendeur. Si la condition suspensive a été rédigée de façon à avantager l’une des parties, celle-ci pourra être déclarée comme étant non valable.
Vous pouvez rédiger vous-même les conditions suspensives que vous souhaitez voir être intégrées au compromis de vente. Néanmoins, et compte tenu de sa valeur juridique, il peut être intéressant d’être accompagné d’un agent immobilier, d’un notaire ou d’un avocat pour sa rédaction, afin que vous soyez sûr que la clause est valable.
À l’image des clauses habituelles intégrées à des contrats, les conditions suspensives sont facultatives. Il n’en existe qu’une qui doit être inscrite de manière obligatoire dans tous les compromis de vente : l’obtention du prêt par l’acheteur du bien immobilier.
Quelles sont les conditions suspensives existantes ?
Les conditions suspensives peuvent être réparties dans deux catégories bien différentes : les conditions suspensives « financières » et les conditions suspensives « non financières ».
Les conditions suspensives financières
Ce sont les clauses les plus connues. On y retrouve notamment l’obtention du prêt, mentionnée précédemment, ou encore la mise en place d’un prêt-relais.
L’obtention du prêt bancaire
Obligatoire dès lors que l’acheteur finance en partie l’achat du bien immobilier via un prêt, cette condition suspensive permet d’annuler la transaction si la banque refuse de lui accorder le crédit qu’il avait initialement prévu. L’acheteur peut aussi utiliser cette condition suspensive si les taux d’intérêts proposés par les banques sont supérieurs à ce qu’il avait initialement envisagé.
Pour être valide, cette clause doit contenir les informations suivantes :
- La ou les banque(s) auprès desquelles l’acheteur va effectuer sa demande de prêt.
- Le montant maximal de l’emprunt envisagé.
- La durée maximale du remboursement.
- Le taux d’intérêt maximum que l’acheteur est prêt à accepter.
L’acheteur doit justifier de deux refus de deux banques différentes pour que cette condition suspensive puisse être appliquée.
La mise en place du prêt relais
Pour financer son nouveau bien immobilier, l’acheteur peut être amené à s’appuyer sur la vente de son bien actuel. S’il conclut l’achat de sa nouvelle maison avant la vente de son bien immobilier précédent, l’acheteur pourra demander un prêt relais à sa banque, qui lui avancera les fonds, le temps que la transaction soit conclue.
Cette clause fonctionne de la même façon que le prêt bancaire « classique » que nous évoquions précédemment. Si l’acheteur n’obtient pas ce prêt relais, la transaction est alors annulée.
Les conditions suspensives non financières
Obtention d’un permis de construire, levée de préemption, absence de servitudes : il existe de très nombreuses conditions suspensives non financières, qui sont généralement liées à l’obtention de certaines autorisations ou de certains documents.
L’obtention d’un permis de construire
Si la transaction concerne un bien immobilier en l’état futur d’achèvement (VEFA), il est possible d’inclure comme condition suspensive l’obtention du permis de construire. Celui-ci est délivré par la commune dans laquelle le bien est installé. En cas de refus de délivrance du permis, ou en cas d’absence de réponse de la part de la commune, il sera alors possible de faire appel à cette clause pour annuler la vente.
La levée de la préemption
Les communes ont la possibilité de préempter un bien immobilier lorsque ce dernier est situé dans une zone bien définie. Lorsqu’il est activé, le droit de préemption permet à la commune de supplanter l’acheteur d’un bien immobilier, et d’en devenir le propriétaire, aux mêmes conditions précédemment fixées avec le vendeur. Elle s’engage dans ce type de démarches lorsque certains projets d’aménagement publics sont prévus dans la zone où se situe le bien immobilier. La commune dispose d’un délai de deux à trois mois maximum pour exercer ce droit. Il est donc possible d’ajouter une clause de levée de la préemption dans votre compromis de vente.
La réalisation de travaux
Dans le cadre de la transaction, le vendeur peut s’engager à effectuer certains travaux sur son bien immobilier avant la finalisation de la vente. Il est alors recommandé d’intégrer une clause suspensive, permettant d’annuler la transaction si les travaux n’ont pas été effectués à une date précise.
Absence de servitudes
Il est également possible d’inclure une clause pour s’assurer de l’absence de servitudes. Une servitude est un droit rattaché à un bien immobilier. Par exemple, votre maison peut être accessible via un chemin qui appartiendrait à la maison de votre voisin. Celui-ci doit vous donner un droit de passage, vous permettant d’emprunter le chemin pour vous rendre à votre domicile. S’il le refuse, vous devrez alors le respecter et emprunter un autre moyen.
La servitude est transférée entre propriétaires du bien : à chaque vente, c’est le nouveau propriétaire qui hérite des droits. Vous pouvez donc exiger que votre futur bien immobilier ne fasse l’objet d’aucune servitude, et si cela était le cas, vous pourriez alors activer la condition suspensive pour vous désengager de la vente.
Obtention d’autorisation du syndicat de copropriété
Si vous prévoyez des travaux dans un bien situé dans une copropriété, l’autorisation du syndic peut être demandée pour permettre leur déroulement. Il est alors possible d’inclure une condition suspensive, qui conditionne l’obtention de cette autorisation à la finalisation de la vente immobilière.
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