Mise en vente d’un appartement loué : comment ça se passe ?
En tant que propriétaire d’un appartement actuellement en location, vous avez la possibilité de le mettre en vente – et de concrétiser la vente – alors que le bail qui vous lie à votre locataire est toujours en cours. À quel impact financier devez-vous vous attendre si vous vendez un appartement actuellement loué, et quels sont les droits de votre locataire ?
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Vendre un appartement en location a-t-il un impact sur son prix de vente ?
Indiscutablement, la valeur d’un appartement est impactée par le fait qu’un locataire réside actuellement dans le logement. Le plus souvent, le futur propriétaire a pour idée d’habiter dans l’appartement qu’il cherche à acheter, et par conséquent, un logement déjà occupé ne peut que retarder son projet. Le vendeur sera donc, dans la très grande majorité des cas, obligé de concéder à une décote de son appartement s’il souhaite concrétiser son projet de vente dans les meilleurs délais.
Le calcul de cette décote doit prendre plusieurs paramètres, à commencer par la durée restante du bail de location actuel ou l’âge du locataire. Lorsqu’il s’agit d’un étudiant ou d’une personne âgée, la décote est aussi influencée par le fait que ces catégories de personnes bénéficient d’une protection particulière par la loi.
La décote varie en général entre 5 et 10 % lorsque le bail de location touche à sa fin. Si le bail est beaucoup plus long et que le locataire bénéficie d’une protection via la loi, la décote peut atteindre jusqu’à 20 à 25 %.
Néanmoins, la décote n’est pas systématique : si l’acheteur se positionne sur votre bien immobilier dans l’optique d’un investissement, savoir qu’un locataire est d’ores et déjà en place peut au contraire le rassurer et l’inciter à conclure la transaction plus rapidement, car il sera convaincu du potentiel de votre appartement sur le marché de la location.
Le droit de préemption du locataire
Dans le cadre de la vente d’une maison ou d’un appartement en location, une question revient très fréquemment : le locataire est-il prioritaire sur l’achat du logement, notamment grâce à un droit de préemption quelconque ?
À l’image de nombreuses autres questions fréquemment posées au sujet de l’immobilier, la réponse varie selon plusieurs éléments de contexte. Explications !
Le locataire n’a pas de droit de préemption si …
Si le propriétaire ne donne pas congé à son locataire lorsqu’il met en vente son logement, alors le ce dernier ne disposera d’aucun droit de préemption. Le bail de location restera par ailleurs identique si un acheteur venait à se déclarer.
Le bailleur peut néanmoins, s’il le souhaite, proposer l’achat du logement à son locataire actuel. C’est en général une des meilleures solutions possibles pour le propriétaire, car le contact et la confiance sont déjà établis, les négociations se déroulent par conséquent plus facilement, permettant une vente à un prix jugé avantageux pour le bailleur comme pour le locataire.
Le locataire a un droit de préemption si …
En l’occurence, le locataire peut disposer d’un droit de préemption sur l’achat de l’appartement ou de la maison qu’il loue, mais seulement si certaines conditions sont réunies.
Le locataire dispose d’un droit de préemption si le bailleur lui notifie un congé en raison d’une vente de son bien immobilier. Lorsque ce congé a été notifié par une lettre officielle (envoyée en recommandé avec accusé de réception, transmise en main propre contre émargement ou encore notifiée par acte d’huissier), le locataire dispose d’une période de deux mois pendant laquelle il peut utiliser son droit de préemption.
Si le bailleur décide de baisser le prix de vente de son bien immobilier, le locataire – qui aura précédemment refusé d’exercer son droit de préemption – pourra à nouveau se positionner en priorité sur l’achat de l’appartement, au nouveau prix fixé par le propriétaire.
Quid de la transmission du bail de location après la vente ?
Si le propriétaire décide de ne pas donner congé à son locataire, et qu’il parvient à vendre sa maison ou son appartement, alors le bail de location demeure inchangé. Pour le locataire, la situation n’évolue pas, il reste dans le logement aux mêmes conditions fixées avec le précédent bailleur.
Le nouveau bailleur n’a pas la possibilité de modifier le loyer que doit payer le locataire. S’il souhaite récupérer le logement pour y habiter, il doit respecter des délais spécifiques, à savoir un minimum de 2 ans. Pour donner congé au locataire, le nouveau bailleur est aussi tenu d’attendre la fin du contrat actuel, qui peut être de 3 ans reconductibles selon les termes convenus entre l’ancien propriétaire et l’actuel locataire.
L’ancien propriétaire transfère l’ensemble des documents administratifs relatifs à la location (contrat, état des lieux, informations et coordonnées du locataire). Si le locataire quitte le logement, c’est au nouveau propriétaire de lui restituer le dépôt de garantie. L’acheteur doit donc prendre cette information en considération – et demander au vendeur de lui verser au préalable le montant de ce dépôt lors de la signature de l’acte définitif chez le notaire.
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